Bauzinsen – Konditionen vergleichen und bares Geld sparen

Möchten Sie ein Haus kaufen oder gar selbst bauen? Dann sollten Sie unbedingt die Bauzinsen genauer anschauen. Denn diese Zinsen für eine Baufinanzierung haben entscheidenden Einfluss auf den tatsächlich zu zahlenden Darlehensbetrag. Grundsätzlich gilt folgendes: Darlehenszinsen sind langfristige Zinsen, die von verschiedenen Faktoren beeinflusst werden. Erfahren Sie jetzt, was Sie rund um das Thema Bauzinsen und Immobilienfinanzierung wissen müssen.

Wichtigste Informationen zum Thema Bauzinsen:

  • Die Höhe der aktuellen Bauzinsen ist unter anderem vom Zinsniveau abhängig, welches von der Europäischen Zentralbank vorgegeben wird.
  • Bei niedrigen Bauzinsen sollten Sie für Ihre Finanzierung eine möglichst lange Zinsbindungsfrist wählen.
  • Für einen aussagekräftigen Vergleich ist der Effektivzins von Bedeutung.
  • Ein Forward-Darlehen hilft bei der Sicherung niedriger Zinsen für die Anschlussfinanzierung.
  • Für die Entscheidung für oder gegen eine bestimmte Finanzierung ist das passende Finanzierungskonzept von Bedeutung, günstige Hypothekenzinsen sind nicht automatisch ein Garant für ein gutes Geschäft.

Was sind Bauzinsen?

Bei Bauzinsen handelt es sich um Zinsen, die im Rahmen einer Immobilienfinanzierung berechnet werden. Kreditinstitute, die ein Darlehen vergeben, berechnen dafür Zinsen sowie Bearbeitungsgebühren. Bauzinsen werden dabei in Prozent angegeben und pro Jahr erhoben.

Wodurch wird die Höhe der Bauzinsen beeinflusst?

Auf die Höhe der Bauzinsen haben mehrere Faktoren Einfluss. Dazu gehören zunächst

  • Höhe und Laufzeit des beantragten Darlehens
  • Situation auf dem Geldmarkt Europas
  • Beleihungswert

Der von der europäischen Zentralbank festgelegte Leitzins bestimmt die Konditionen, zu denen ein Kreditinstitut Geld beschaffen kann. Daraus ergeben sich für die Darlehensvergabe an den Verbraucher die Rahmenbedingungen.

Wichtige Faktoren sind zudem die Renditeverläufe für deutsche Staatsanleihen sowie Pfandbriefe.

Der Einfluss Ihrer Lebenssituation auf die Zinskonditionen

Neben den Faktoren wie Darlehenshöhe, Laufzeit des Darlehens, Beleihungswert und Situation auf dem europäischen Markt haben auch Ihre aktuellen Lebensumstände Einfluss auf die Zinskonditionen.

Nachfolgend finden Sie Informationen, welche Daten für die Bank ebenfalls relevant sind.

Alter des Kreditnehmers

Zum 31. März 2016 trat das deutsche Gesetz zur Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie in Kraft. Entsprechend diesem muss gewährleistet sein, dass Darlehensnehmer das Immobiliendarlehen bis zum Renteneintritt entweder vollständig zurückgezahlt haben oder ihnen im Rentenalter die Finanzierung von Lebenshaltung und Darlehensrate weiter möglich ist.

Dadurch wird es für ältere Menschen schwieriger, einen passenden Immobilienkredit zu erhalten. Zwar war dies nicht Ziel der Richtlinie, jedoch koppeln Banken die Kreditvergabe für Immobilien immer stärker an Altershöchstgrenzen. Ist das Erbe bereits geregelt, kommen Banken den Interessenten aber durchaus entgegen.

Familienstand

Neben dem Alter spielt auch Ihr Familienstand für viele Banken eine Rolle. So haben ledige, kinderlose Kreditnehmer meist ein höheres Risiko, arbeitslos zu werden. Die Bank sieht dann die Rückzahlung in Gefahr. Meist wird dieses Risiko mit höheren Zinsen kompensiert. Ehepaare, die in einer Zugewinngemeinschaft leben, müssen das Darlehen in den meisten Fällen gemeinsam aufnehmen. Oft wirkt sich das auf den Zins positiv aus.

Erwerbstätigkeit

Ein besonderes Augenmerkt legen Finanzinstitute auch auf Ihre Erwerbstätigkeit. Arbeiten Sie in einer zukunftssicheren Branche, hat dies positive Auswirkungen auf die Zinskonditionen.

Auch die Art der Tätigkeit ist von Bedeutung. Als Beamter stehen Ihre Chancen besser, als dies bei einem freischaffenden Künstler der Fall wäre.

Als fest angestellter Arbeitnehmer können Sie zudem ohne großen Aufwand Ihre Einnahmen nachweisen. Häufig spielt auch eine Rolle, ob Sie sich noch in der Probezeit befinden. Auch Arbeitnehmer mit zeitlich befristetem Arbeitsvertrag haben es oft schwerer, ein Immobiliendarlehen zu erhalten.

Eine noch größere Hürde müssen Selbständige und Freiberufler nehmen: häufig müssen Sie die vergangenen drei Jahresabschlüsse, die letzte Einkommenssteuererklärung sowie eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung vorlegen. Erhalten sie eine Finanzierung, dann meist mit Bauzinsaufschlag.

Vermögensbilanz, Kapitaldienstfähigkeit

Grundsätzlich beurteilen Finanzdienstleister die Vermögensverhältnisse der Antragsteller. Neben vorhandenen Vermögenswerten werden dafür auch alle Verbindlichkeiten ermittelt und dem Vermögen gegenübergestellt. Sind die Verbindlichkeiten höher als die Vermögenswerte, wird von einer negativen Vermögensbilanz gesprochen. Die Chance auf eine positive Darlehensentscheidung sind dadurch.

Mittels Haushaltsrechnung wird zudem ermittelt, ob die monatlichen Raten tatsächlich bedient werden können. Auf Grundlage der regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben wird so die Kapitaldienstfähigkeit ermittelt. Bei negativer Haushaltsrechnung kommt es in der Regel zu einer Ablehnung des Darlehensantrags.

Eigenleistungen

Eigenleistungen – auch als Muskelhyptohek bezeichnet – werden von vielen Kreditinstituten als eine Form des Eigenkapitals anerkannt. Wenn Sie einfache Arbeiten selbst ausführen, können Sie die Zinskonditionen positiv beeinflussen. Dabei werden die Lohnkosten, die für einen Handwerker anfallen, als Eigenkapital angesetzt. Können Sie handwerkliche Qualifikationen nachweisen, werden Eigenleistungen in Ausnahmefällen mit bis zu 30 Prozent der Gesamtkosten akzeptiert. Ohne entsprechende Nachweise werden zwischen 10.000 und 30.000 Euro als Eigenkapital angesetzt.

Nutzungsart der Immobilie

Durch Finanzinstitute wird eine Immobilie anhand ihrer Nutzung bewertet.

Soll die Immobilie als Eigenheim genutzt werden, sind günstige Bauzinsen einfacher realisierbar. Finanzgeber gehen davon aus, dass Eigenheimbesitzer ihren Verpflichtungen aus Angst vor einer Zwangsversteigerung ordnungsgemäß nachkommen.

Vermietete Immobilien gelten als Kapitalanlage, weshalb die Hypothekenzinsen höher ausfallen. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn die Eigentümer nicht in Objektnähe leben und eine gewisse Nachlässigkeit bei der Objektpflege zu erwarten ist.

Ein großes Risiko stellen für Finanzinstitute aber gewerblich genutzte Immobilien dar. Die Bewertung von Gewerbeimmobilien gestaltet sich häufig als schwierig, da sie im Rahmen von Zwangsversteigerungen oft deutlich unter Wert verkauft werden.

Zusätzliche Sicherheiten

Sie verfügen über zusätzliche Sicherheiten wie lastenfreie oder weitgehend abgezahlte Immobilien? Dann können Sie diese als zusätzliche Sicherheit an das Kreditinstitut abtreten. Die Beleihungshöhe und somit auch die Bauzinsen sinken dadurch. Immobilienvermögen gilt üblicherweise als Eigenkapitalersatz, wenn der erste Grundbuchrang nicht vergeben ist.

Als Zusatzsicherheiten kommen außerdem Rentenversicherungen, kapitalbildende Lebensversicherungen, Wertpapiere sowie Festgeldkonten in Frage.

Schufa-Abfrage

Die Prüfung Ihrer Bonität erfolgt zusätzlich zu internen Berechnungen der Kreditinstitute auch über die Schufa-Abfrage. Sind zu Ihrer Person Negativmerkmale (z. B. nicht zurückgezahlte Kredite) vermerkt, wird der Kredit für gewöhnlich nicht gewährt. Für die Abfrage müssen Sie Ihr Einverständnis erteilen. Sind Sie mit der Abfrage nicht einverstanden, führt dies in der Regel auch zu einer Ablehnung des Darlehensantrags, da die Bank das Risiko so nicht abschätzen kann.

Objektlage

Anhand sogenannter Ausfallstatistiken errechnen Finanzinstitute das mögliche Kreditausfallrisiko. Darauf hat auch die Lage des gewünschten Objekts Einfluss.

So kann es passieren, dass Sie in einem bestimmten Postleitzahlengebiet Kredit gar nicht oder nur mit deutlichen Zinsaufschlägen erhalten. Weiterhin erheben Kreditinstitute für Regionen mit geringer Nachfrage oder auch in strukturschwachen Regionen Marktanpassungsaufschläge.

Ist die Bauzins-Entwicklung absehbar?

Es ist nie absehbar, wie sich die Bauzinsen entwickeln werden, da sehr unterschiedliche Faktoren eine Rolle dabei spielen. So sind neben der Entwicklung der Wirtschaft in Europa auch die Bewegungen am Immobilienmarkt von Bedeutung. Der bereits erwähnte Leitzins der Europäischen Zentralbank ist immer ein guter Anhaltspunkt, wenn es um die Entwicklung des Zinsniveaus geht.

Anhand der folgenden Grafik zeigen wir Ihnen die Bauzins-Entwicklung der vergangenen 10 Jahre.

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Da die Kapitalmärkte volatil sind und auch die globalen politischen Entwicklungen faktisch nicht vorhergesehen werden können, sind genaue Aussagen zu den zukünftigen Entwicklungen nur schwer möglich.

Effektivzins im Auge behalten

Bauzinsen können als Soll- oder Effektivzins angegeben werden. Während Banken meist den Sollzins angeben, wird in Vergleichsrechnern oft mit dem Effektivzins gerechnet. Der Sollzins ist dabei immer geringer und stellt den reinen Zins der Finanzierung dar.

Der Effektivzins hingegen ist ein Mittel zum Vergleich der Darlehensangebote verschiedener Banken. Dabei sind im Effektivzins alle mit der Finanzierung verbundenen Kosten (z. B. Grunderwerbssteuer, Notarkosten, Restschuldversicherung, direkte und indirekte Erwerbsnebenkosten) enthalten.

Möchten Sie also ein Haus bauen oder kaufen, sollten Sie auch den Effektivzins genauer unter die Lupe nehmen.

Die Möglichkeiten der Baufinanzierung

Im Dschungel der Baufinanzierung werden Sie von zahlreichen Fachbegriffen überschwemmt, mit denen nur die wenigsten Verbraucheretwas anfangen können. Neben den Zinsen selbst spielt dabei auch die Art der Baufinanzierung eine wichtige Rolle.

Grundsätzlich stehen folgende Darlehensformen zur Verfügung:

  1. Annuitätendarlehen
  2. Zinszahlungsdarlehen
  3. Tilgungsdarlehen

Das Annuitätendarlehen

Annuitätendarlehen bestehen zu gleichen Teilen aus Zinsen und Tilgung, die Annuität ist immer gleichbleibend. Somit bleibt die zu zahlende Rate über die gesamte Dauer der Zinsbindung unverändert. Je höher dabei die Zinsbindung, umso mehr Planungssicherheit besteht. Mit der Zeit verringert sich der Anteil der Zinszahlung, die Tilgungsleistung erhöht sich.

Das Zinszahlungsdarlehen

Beim Zinszahlungsdarlehen wird auf die Tilgung verzichtet. Über die gesamte Sollzinsbindung bleiben die Zinszahlungen gleich. Um die Laufzeit nicht über mehrere Jahrzehnte zu ziehen, kommt ein sogenanntes Tilgungsersatzprodukt zur Anwendung. Dies kann beispielsweise ein Bausparvertrag mit gleicher Laufzeit sein, der zum Ende der Laufzeit aufgelöst und zur Tilgung genutzt wird.

Das Tilgungsdarlehen

Die Höhe der Tilgung bleibt bei dieser Darlehensform immer konstant hoch, während der Zinsanteil auf die Restschuld neu berechnet wird. Mit zunehmender Laufzeit sinkt somit die Höhe der monatlichen Raten.

Weitere Finanzierungsmöglichkeiten

Möchten Sie sich im Rahmen der Baufinanzierung die aktuellen Bauzinsen sichern, bestehen noch weitere Möglichkeiten:

UmschuldungMöchten Sie im Rahmen einer bestehenden Finanzierung neue Konditionen aushandeln, kann eine Umschuldung in Frage kommen.

Bei einer Umschuldung wird die Finanzierung der bisherigen Bank durch eine neue Finanzierung einer anderen Bank abgelöst. Die Umschuldung ist jederzeit möglich, jedoch sollten Sie auf mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen achten, die teils sehr hoch ausfallen können.

Forward-DarlehenUm sich aktuelle Bauzinsen zu sichern, kann ein Forward-Darlehen in Anspruch genommen werden. Mit diesem können Sie sich aktuelle Bauzinsen für bis zu 60 Monate im Voraus sichern. Diese gelten dann bei der Anschlussfinanzierung.
Cap-DarlehenDas Cap-Darlehen ist ein variables Darlehen mit variablem Zins. Es eignet sich für Anschlussfinanzierungen und kann innerhalb von drei Monaten gekündigt werden.

Wie läuft eine Baufinanzierung ab?

Damit die Immobilienfinanzierung nicht scheitert, erfahren Sie jetzt, wie diese abläuft und worauf Sie achten sollten.

Schließlich setzen Sie eine große Summe Geld ein, die Sie natürlich nicht verlieren möchten. Deshalb geben wir Ihnen auch Antworten auf Fragen, die Sie sich im Vorfeld stellen sollten.

Was können Sie sich finanziell leisten?

Die erste Frage, die Sie sich vor einem Immobilienkauf stellen sollten, ist die Frage danach, was Sie sich leisten können. Dazu sollten Sie zunächst schauen, wie viel Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht. Als Eigenkapital gelten:

  • Barvermögen
  • Lebens- sowie Rentenversicherungen (außer staatlich geförderte Verträge)
  • Bausparverträge
  • Wertpapiere
  • Darlehen von Verwandten oder dem Arbeitgeber

Experten raten jedoch, nicht alle Eigenmittel in die Finanzierung einfließen zu lassen, sondern einen Teil als Sicherheit einzubehalten.

Wonach richtet sich die Höhe der Baufinanzierung?

Wie hoch die Baufinanzierung sein muss, richtet sich nach den folgenden drei Fragen:

  • Wie hoch ist das zur Verfügung stehende Eigenkapital?
  • Welche Ratenhöhe können Sie monatlich zahlen?
  • Wie hoch ist der Beleihungswert der Immobilie?

Die beiden ersten Fragen können Sie leicht selbst beantworten. Die Frage nach dem Beleihungswert kann jedoch nur die Bank oder ein Gutachter beantworten.

Der Beleihungswert orientiert sich grundsätzlich nur am Zustand sowie der Lage der Immobilie, aktuelle Marktpreise werden nicht berücksichtigt. Schwankende Marktpreise spiegeln aber den Verkehrswert wider.

Die Baufinanzierung durch Banken beträgt in der Regel 80 Prozent des Beleihungswertes. Per Gesetz dürfen Bausparkassen sowie Hypothekenbanken nur 60 Prozent des Beleihungswertes finanzieren, von Versicherungen werden als Darlehen 50 Prozent bereitgestellt. Somit hängt die Frage, wie viel Eigenkapital benötigt wird, sowohl vom Beleihungswert als auch vom finanzierenden Institut ab.

Der Kaufvertrag für die Immobilie

Nachdem Sie zwei bis drei Besichtigungstermine, bestenfalls zu unterschiedlichen Tageszeiten und mit einem Gutachter, wahrgenommen und sich über den Kaufpreis verständigt haben, steht der Notartermin an. Ausgewählt wird der Notar üblicherweise vom Käufer. Mindestens 14 Tage vor dem Protokollierungstermin muss der Vertragsentwurf beiden Parteien vorliegen, um eine gründliche Prüfung vornehmen zu können.

Beim Notar ist es notwendig, dass sich alle Beteiligten mit einem Lichtbildausweis ausweisen. Danach wird der Kaufvertrag vom Notar verlesen und dann unterschrieben. Der Notar prüft im Vorfeld, ob die Angaben zum Objekt auch mit dem Grundbuch übereinstimmen. Mittels sogenanntem Auflassungsvermerk auf dem Vertrag wird dann noch der Eigentumsübergang geregelt.

Nachdem der Kaufvertrag vom Notar unterzeichnet wurde, müssen Sie als Käufer nun zeitnah die Grunderwerbssteuer zahlen. Liegt der Zahlungsnachweis dafür vor, erfolgt eine Auflassungsvormerkung. Dadurch wird das Grundbuch bis zum endgültigen Eintrag des Käufers als neuer Besitzer gesperrt.

Üblicherweise erhalten Notare auch eine Vollmacht, später eine Belastung (Grundschuld) im Grundbuch eintragen zu dürfen.

Der Darlehensvertrag

Um eine Entscheidung über den Darlehensantrag treffen zu können, muss ein komplettes Finanzierungskonzept vorliegen. In diesem müssen neben den Eckdaten zur Darlehenshöhe und –rückzahlung auch Nachweise zum vorhandenen Eigenkapital, Kaufvertrag sowie objektrelevante Unterlagen (Grundbuchauszüge, Katasterunterlagen, Brandversicherungsurkunde) zu finden sein.

Zunächst wird dann durch die Bank der Beleihungswert ermittelt. Weiterhin bestimmt die Bank die daraus resultierende Höhe der Finanzierung und die Tragbarkeit des Darlehens für den Darlehensnehmer. Unter Umständen zieht das Kreditinstitut für die Beurteilung einen Gutachter hinzu.

Sofern sich der Finanzierungsplan als stimmig erweist, kommt unter Einhaltung der Verbraucherschutzrichtlinien der Darlehensvertrag zustande. In diesem findet sich auch der Hinweis, innerhalb welches Zeitraums der Kaufbetrag an den Verkäufer oder auf das Notaranderkonto zu zahlen ist. Von der Bank wird der Betrag allerdings erst überwiesen, wenn der Eintrag der Auflassungsvormerkung erfolgt ist und ein Verzicht der Gemeinde auf das Vorkaufsrecht vorgelegt wurde.

Sowohl die Grundschuldbestellungsurkunde als auch die Sicherungszweckerklärung sind ebenfalls Gegenstand des Kreditvertrags. Unter Vorlage der Grundschuldbestellungsurkunde kann der Notar die Grundschuld im Grundbuch eintragen, mit der Urkunde erwirbt die Bank am Grundstück ein Pfandrecht.

Mit der Eintragung des Käufers wird die Auflassungsvormerkung gelöscht und die Immobilie befinden sich endgültig im Besitz des Käufers.

Staatliche Fördermöglichkeiten für Immobiliendarlehen

Im Zusammenhang mit dem Thema Bauzinsen und Baufinanzierung möchten wir Ihnen nicht die staatlichen Fördermöglichkeiten vorenthalten. Im Ablauf einer Baufinanzierung sind diese nicht zu unterschätzen, denn sie können die Finanzierung günstiger machen.

Es stehen zwei Fördermöglichkeiten zur Auswahl, die auf unterschiedliche Bedürfnisse abgestimmt sind:

Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)Wohnungsbauförderung
Von der KfW werden eine Vielzahl an Immobilienkäufen durch die Vergabe subventionierter Immobiliendarlehen unterstützt. Ein Teil der Baufinanzierung kann dann zu günstigeren Konditionen zurückgezahlt werden.

Da nicht alle Banken eine Beratung dazu anbieten, sollten Sie bei der Wahl des Kreditinstituts darauf achten, dass auch diese Möglichkeiten zur Verfügung stehen.

Mit der Wohnungsbauförderung soll ein Anreiz geschaffen werden, in einer bestimmten Region Wohneigentum zu kaufen.

 

Je nach Bundesland gibt es dabei sehr unterschiedliche Förderprogramme, wie günstige Baukredite oder Subventionen nachhaltiger Energieanlagen.

Ein Bauzins-Vergleich lohnt sich

Bevor Sie eine Baufinanzierung abschließen, sollten Sie unbedingt die Bauzinsen mehrerer Kreditinstitute miteinander vergleichen. Notwendig und sinnvoll ist ein solcher Vergleich, um für die Traumimmobilie eine passende und auch günstige Baufinanzierung zu finden.

Unser Onlinerechner hilft Ihnen, den aktuellen Bauzins zu berechnen und verschiedene Angebote miteinander zu vergleichen. Ein solcher Vergleich trägt dazu bei, bares Geld zu sparen. Sie können hier alle notwendigen Daten wie

  • Höhe der benötigten Darlehenssumme
  • Einkommen
  • Ort des Bauvorhabens / Lage der Immobilie
  • Laufzeit der Zinsbindung
  • Konditionen (z. B. Sondertildung)

eingeben und erhalten mehrere Angebote für die Planung Ihrer Baufinanzierung. Schon vor dem Beratungsgespräch bei der Bank lässt sich so auch feststellen, ob eine Anschlussfinanzierung sinnvoll ist.

Spielen Sie am besten verschiedene Finanzierungspläne durch. Daraus ergibt sich ein detaillierter Vergleich der Bauzinsen. Gerade bei Verhandlungen mit der Bank kann es sich als geschickt erweisen, auf attraktivere Angebote hinzuweisen. Baufinanzierer gehen dann häufig auf den Kunden zu. Der Konkurrenzdruck ist inzwischen enorm hoch und so können Sie ein optimales Angebot für Ihre Baufinanzierung erhalten.

Die Unterschiede zum Privatkredit

Im Zusammenhang mit dem Bauzins-Vergleich möchten wir Ihnen auch die Unterschiede zum Privatkredit aufzeigen.

Verglichen mit Zinsen für einen Privatkredit sind Bauzinsen deutlich günstiger. Entscheidenden Einfluss darauf hat die zu finanzierende Immobilie, die als Sicherheit zum Einsatz kommt und das Risiko minimiert. Hinzu kommen die bereits erwähnten Förderprogramme, welche bei Privatkrediten in der Regel nicht greifen.

So erhalten Sie einen günstigen Baukredit

Bevor Sie in einer Niedrigzinsphase einen Kreditvertrag abschließen, sollten Sie auf einige Dinge achten. So erhalten in der Regel nur Kunden mit ausgezeichneter Bonität den günstigsten Bauzins. Je schlechter also Ihre Bonität ist, umso höher fällt der Zins aus. Sind Sie sich Ihrer guten Bonität bewusst, zögern Sie in Verhandlungen nicht, nach günstigen Konditionen zu fragen.

Mitunter sind Zinsaufschläge für „Sonderwünsche“ keine Seltenheit. So verlangen einige Banken Zinsaufschläge für Sondertilgungen oder bei Immobilien in bestimmten Regionen von Deutschland. Hin und wieder werden die Tilgungsraten in einer Niedrigzinsphase so niedrig angesetzt, dass daraus eine längere Abzahlungsdauer resultiert. Achten Sie deshalb bei einem Darlehensvertrag mit günstigen Bauzinsen darauf, dass die Tilgungsrate nicht zu niedrig ist. Nur so kann die Baufinanzierung wirtschaftlich und auch zeitlich überschaubar bleiben.

Unnötige Kosten vermeiden – Geht das?

Als Käufer warten Sie nicht grundlos auf möglichst niedrige Zinsen. Das ist natürlich sinnvoll, denn in Niedrigzinsphasen können Sie viel Geld sparen. Ein möglichst niedriger Zinsbetrag lohnt sich deshalb, weil Sie vor allem in den ersten Jahren nach Abschluss des Darlehensvertrags mit der Rückzahlung der Zinsen beschäftigt sein werden. In diesem Fall können Sie umso schneller mit der Abzahlung des Darlehens beginnen.

Beachten Sie allerdings, dass die Tilgungspläne der einzelnen Kreditinstitute sehr individuell und außerdem breit aufgestellt sind. Sie können in der Laufzeit und auch in den Tilgungsraten sehr flexibel gestaltet sein. Häufig sind Sondertilgungen möglich, die aber immer vertraglich vereinbart werden sollten. Sind hierzu keine Regelungen getroffen, müssen Sie gegebenenfalls eine vergleichsweise hohe Vorfälligkeitsentschädigung als Ausgleich des Zinsverlusts an die Bank zahlen.

FAQ – Fragen und Antworten rund um das Thema Bauzinsen und Baufinanzierung

  1. Was bedeutet „Sollzins“ bei der Baufinanzierung?

In der Baufinanzierung bezeichnet der Sollzins die reine Darlehensverzinsung, weitere Nebenkosten werden nicht berücksichtigt. Der Sollzinssatz wird auch als Nominalzinssatz bezeichnet und stellt für das Bankdarlehen die Berechnungsgrundlage dar. Beeinflusst wird er von der Zinsentwicklung in Europa, zudem unterliegt er dem allgemeinen Marktniveau.

  1. Was bedeutet „Effektivzins“ bei der Baufinanzierung?

Beim Effektivzins handelt es sich um den Bruttozinssatz, also den Sollzins zuzüglich anfallender Nebenkosten. Im Effektivzins sind somit alle realen Kosten für das Darlehen enthalten. Zu den Nebenkosten gehören unter anderem Tilgungssatz, Anzahl der Zinszahlungen, Auszahlungskurs, Dauer der Zinsbindung sowie eventuell Disagio und Vermittlungsgebühren.

Zudem können weitere Kosten anfallen, die allerdings nicht dem Effektivzinssatz zugeordnet werden. Dazu gehören beispielsweise Bereitstellungszinsen, Zuschläge für Teilanzahlungen oder auch Kosten für Wertgutachten und Beiträge zu Restschuld- oder Risikolebensversicherungen zur Absicherung des Darlehens.

  1. Was bedeutet „Beleihung“?

Wird von einer Beleihung gesprochen, dann erhält die Bank als Sicherheit Rechte an der Immobilie. Die Bank wird dann bei Darlehensaufnahme im Grundbuch als Gläubigerin eingetragen und kann bei Zahlungsausfall eine Versteigerung der Immobilie zur Begleichung ihrer Forderung erwirken. Wie hoch die Beleihung ist, hängt von Beleihungswert und Beleihungsgrenze der jeweiligen Immobilie ab.

Der Beleihungswert entspricht ungefähr dem Verkehrswert der Immobilie. Da die Immobilienpreise jedoch Schwankungen unterliegen kann eine Immobilie in 20 Jahre einen anderen Wert aufweisen. Deshalb ist der Beleihungswert der Wert aus Sicht der Bank, in der Regel wird der Verkehrswert um zehn bis 20 Prozent nach unten kalkuliert.

Die Beleihungsgrenze ist der Höchstwert, bis zu welchem eine Immobilie von einer Bank finanziert wird. In der Regel liegt sie bei 60 bis 80 Prozent des Beleihungswertes, ist aber auch von der Bonität des Kreditnehmers abhängig.

Zur Ermittlung des Beleihungswertes werden von der Bank eigene Gutachter zur Objektbesichtigung geschickt. Die Kosten hierfür werden vom Kreditinstitut gezahlt.

  1. Was bedeutet bei einer Baufinanzierung „Disagio“?

„Disagio“ ist ein Begriff aus dem Italienischen und bedeutet übersetzt „Abgeld“. Es gibt Baufinanzierung mit und ohne Disagio, erstere aber nur noch selten.

Das Disagio wird den Nebenkosten zugeordnet und beträgt oft fünf Prozent der gesamten Finanzierungssumme. Wird für einen Immobilienkauf ein Betrag von 100.000 Euro benötigt, liegt das Disagio in diesem Fall bei 5.000 Euro. Somit müsste eine Kreditsumme von 105.000 Euro aufgenommen werden.

Bei Krediten mit Disagio ist oft der Sollzins niedriger.

Interessant sind Finanzierungen mit Disagio vor allem für Immobilien, welche ganz oder zumindest teilweise vermietet werden sollen. Das Disagio kann im Jahr des Immobilienkaufs dann steuerlich geltend gemacht werden – entweder komplett oder zumindest anteilig bei teilweiser Selbstnutzung.

  1. Was sind Bereitstellungszinsen?

In der Baufinanzierung gehören Bereitstellungszinsen zu den Zusatzkosten. Banken berechnen diese, wenn Teile des Darlehens noch nicht beansprucht wurden. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Baufinanzierung entsprechend dem Baufortschritt stückchenweise ausgezahlt wird.

Da die Bank aber die gesamte Kreditsumme bereitstellen muss, verlangt sie dafür Bereitstellungszinsen als Entschädigung. Kommt es zu Verzögerungen beim Bau, können Bereitstellungszinsen einen großen Kostenfaktor ausmachen. Banken gewähren oft aber eine bereitstellungsfreie Zeit von drei bis zwölf Monaten, die Zinsen werden erst danach erhoben.

Bereitstellungszinsen errechnen sich aus dem Darlehensbetrag, der noch nicht abgerufen wurde. Die Höhe ist von Bank zu Bank unterschiedlich, liegt oft aber bei 0,25 Prozent.

  1. Wann beginnt die Zinsbindungsfrist?

Die Zinsbindungsfrist beginnt immer zu dem Zeitpunkt, der im Darlehensvertrag vereinbart ist. Meist ist dies der nächste Monatswechsel. Den Zeitraum der Zinsbindungsfrist bestimmt der Darlehensnehmer selbst, die Zinsen verändern sich während dieser Zeit nicht. Die monatliche Rate bleibt damit immer gleich, was Planungssicherheit gibt.

  1. Wie wird die Höhe der Bauzinsen durch die Bank bestimmt?

Für die Ermittlung der Bauzinsen werden verschiedene Faktoren einkalkuliert. Neben der Laufzeit und den Kosten der Bank spielt auch das Risiko eines Ausfalls eine nicht unerhebliche Rolle. Anhand einer Analyse der beruflichen und privaten Situation und des vorhandenen Vermögens ermittelt die Bank das Ausfallrisiko und kann je nach Situation günstige Zinsen anbieten.

Verfügt der Darlehensnehmer nur über geringes Eigenkapital, ist das Einkommen niedrig oder ist er befristet beschäftigt, wird bei Gewährung des Darlehens eine Risikoprämie erhoben. Diese erhöht den Sollzins. Zur Einsparung von Zinsen empfiehlt sich deshalb eine langfristige Planung und das Ansparen eines hohen Eigenkapitalanteils. Auch die Qualität der Immobilie ist von Bedeutung, denn über die Grundschuld bietet sie eine zusätzliche Sicherheit. Je niedriger der Wert der Immobilie bewertet wird, umso höher ist die Risikoprämie.

  1. Wird die monatliche Zinsbelastung durch eine Sondertilgung reduziert?

Durch eine Sondertilgung wird die monatliche Zinsbelastung nicht reduziert. Allerdings erfolgt eine Reduzierung der Zinsbelastung auf die gesamte Laufzeit gesehen. Eine Sondertilgung verkürzt die Laufzeit und somit natürlich die Zinszahlungen an die Bank.

  1. Ist ein Wechsel des Darlehens während der Zinsbindung möglich?

Ein Immobiliendarlehen kann vor Ablauf der Zinsbindung gewechselt werden. Dafür gilt:

  • Das Darlehen läuft bereits seit mindestens zehn Jahren und kann dann durch ein Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden.
  • Für Kündigungen vor Ablauf von zehn Jahren gelten besondere Voraussetzungen.

Üblicherweise wird bei einer vorzeitigen Kündigung eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Diese greift nicht, wenn das gesetzlich geregelte Sonderkündigungsrecht nach einer Zinsbindungsdauer von zehn Jahren genutzt wird.

  1. Baufinanzierung trotz negativer Schufa – Ist das möglich?

Negative Einträge in der Schufa sind nicht zwingend ein Ausschlusskriterium für eine Baufinanzierung. Dennoch wird es schwieriger, einen Finanzierungspartner zu finden. Je niedriger der Schufa-Score ist, umso schwerer ist eine Finanzierung. Mit einem zweiten Kreditnehmer, einem Bürgen oder auch Sicherheiten ist die Chance auf ein Darlehen höher, wenngleich mit höheren Zinsen aufgrund der schlechten Bonität gerechnet werden muss.

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